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本文系专栏作者“小小财技”原创作品，仅代表作者个人观点，不代表官方立场，转载请联系作者授权。
关心楼市的同学，会发现这周相关的重大新闻蛮多的——
一心赶工期的宇宙最大开发商碧桂园又火了，一个楼盘的地基塌了，另一个楼盘的售楼处也塌了，还砸死了人；
魔都上海刚刚终止了4幅土地的出让，据专家分析可能是没人竞买，这要放以前简直不可想象；
新华社前两天刚发时评定调，下半年楼市调控要从严，马上今天又传出，央妈和银保监会要联手"放水"……
开发商、地方政府、住建部、大金主央妈……所有跟楼市相关的主角都登台了，红脸黑脸白脸都有人扮演，吃瓜群众的我们，该怎么看懂下半年的这出戏？
不管台上怎么热闹，对财迷们来说最有用的，菜鸡冷眼旁观，从这熙攘角色的缝隙中，只看到两个字——“维稳”。
本文系专栏作者“小小财技”原创作品，仅代表作者个人观点，不代表官方立场，转载请联系作者授权。
关心楼市的同学，会发现这周相关的重大新闻蛮多的——
一心赶工期的宇宙最大开发商碧桂园又火了，一个楼盘的地基塌了，另一个楼盘的售楼处也塌了，还砸死了人；
魔都上海刚刚终止了4幅土地的出让，据专家分析可能是没人竞买，这要放以前简直不可想象；
新华社前两天刚发时评定调，下半年楼市调控要从严，马上今天又传出，央妈和银保监会要联手"放水"……
开发商、地方政府、住建部、大金主央妈……所有跟楼市相关的主角都登台了，红脸黑脸白脸都有人扮演，吃瓜群众的我们，该怎么看懂下半年的这出戏？
不管台上怎么热闹，对财迷们来说最有用的，菜鸡冷眼旁观，从这熙攘角色的缝隙中，只看到两个字——“维稳”。
先来给大家拎下要点，后面再分析——
2018年下半年，菜鸡认为部分一二线城市的二手房将稳中小跌；三四线城市之前的上涨不可持续，房价虚高已明显。
目前的市场形势下，一二线城市的刚需可耐心等待，有机会捡到低于市价10～20%的笋盘房；三四线城市就不要想着去投资，免得被套了。
碧桂园一个杭州房产项目的地基塌了
下面我们分别从中央、地方城市和开发商，这三大影响楼市走势的主角，看看下半年的趋势。
先来看中央的意图。
现在中央不要太聪明，从外国学来了“预期管理”这一招，很多方向性的意图，动动嘴巴吃瓜群众就领会了。
比如，这次首先出来吹风的，居然是……国家统计局的新闻发言人！前几天，他居然在发布会上表示，要加快推进房地产税相关政策！
注意，不是财政部也不是住建部，而是一个几乎不挨边的机构说这样的话，颇耐人寻味。菜鸡只能理解为，中央试图敲打一下大家：别看上半年9成城市房价都涨了（70城统计数据），就蠢蠢欲动。再乱动，我们可要放“房产税”了。
然后接下来，中央喉舌的新华社也发了时评文章，强调“稳定房地产，调控要从严”，可以理解是中央对下半年楼市的定调。文章中有这么一句话，“部分二三线城市出现非理性、逆调控周期升温。这都对管理者的能力和决心提出考验。”
简直是话里藏刀啊——乃们咋滴啦，想考验中央的能力和决心？？？
所以，假如你对今天刚出来的新闻，央行和银保监会政策要联合“放水”，从而对楼市报有幻想，那就是想多了。人家那是缓和下实体经济、民营企业和小微企业的资金紧张，主要是跟债市、还有股市和P2P们有些关系；至于楼市，哪凉快哪呆去。
一句话，还是菜鸡多次说过的，当前中央对楼市，就是“稳字当头”，别乱涨乱跌，来添乱。
再来看下各地方城市和政府的动向。
国家统计局刚公布6月份70个大中城市房价，9成63个城市涨了。从数据来看，涨得猛的，都是些三四线城市。
三四线城市人口净流入都是负增长，凭什么涨？
最大的原因，是棚改货币化安置。菜鸡研究了下支持棚改货币化的央行抵押补充贷款规模变化，和三四线城市住宅销售面积变化，发现整个2016-2017年，两者之间有明显的正相关。
如今，中央已经意识到这个问题，最近连续表示要因城施策，库存去得差不多、房价猛涨的地方，就不要再货币化安置了。
最新数据显示，今年1-5月，三四线城市商品住宅销售面积增速已下行至5.2%，告别了持续两年的高速增长势头。显然，三四线城市的人造楼市，并不具有可持续性。
那么，一二线城市情况怎么样？
以菜鸡熟悉的上海和杭州为例。杭州以前拍卖土地，开发商们抢着来，最后成交价可能翻倍。最近了解到的情况是，只能在起拍价基础上涨2成了。
上海呢，中心城区的房价还比较稳，但是往外围走，二手房价格已经有比较明显的下跌了。一同事去年底在浦东买的房子，同小区同样房型如今已跌了6位数。
上海最新终止4幅土地出让，据分析不排除因为无人竞买而终止，也反映出当前行情的冷却。
最后来看看开发商的情况。
所谓“春江水暖鸭先知”。从之前的楼市地王频出，到如今终止出让；再到碧桂园要这么拼，5个星期造出房子、一门心思加快周转的节奏，只能说明一个事情——
开发商的资金链非常紧绷了。
资金紧绷有三方面原因：1、上半年的销售增速，明显比去年放缓，从而影响回款；2、这两年是开发商短期债务比较密集到期的时期；3、从中央去杠杆、严监管的大形势下，开发商不容易通过融资来还款和扩张了。
2018年1-6月房企销售额同比增速较2017年1-6月明显下滑
短债覆盖率是个衡量企业还债能力的重要指标，指手头现金能还掉多少一年内的债务。像恒大这样，都不够还一半。
解决办法只有一个：加快销售资金回笼。
对我们关注楼市的财迷来说，就有一个现实的可能，等待那些绷不住的开发商降价。
所以下半年，三四线城市的财迷们，是有机会捡到这种开发商降价的便宜的。
那一二线城市的朋友呢？一手房降价就不太指望了，但二手房方面，有个捡便宜的小技巧菜鸡这里给大家分享。
以身边一位今年在上海刚买房的朋友为例，他刚在上海非核心区域，买到了低于市场价15%的房子——
这位朋友本身资金量有限，所以目标放在了上海外环附近有轨道交通线的二手房。
筛选出符合预期条件的楼盘后，他跟三个区域的大量中介小伙子都加了微信。除了平时周末会花半天时间去看看房，他还告诉这些中介，如果有出现比现在挂牌价格低10%以上的客户，记得通知他。
上个月他告诉我，已成功淘了一套嘉定南翔地铁站附近的房子，成交价格比附近其他房子的价格，低了50万，折价超过15%。卖家因为急着要送女儿去英国读书，手头缺现金。中介联系他以后，他就第一时间过去跟对方谈成了。
在目前一二线城市楼市整体低迷的情况下，其实像菜鸡的朋友这样，广撒网然后找到急着抛盘的客户，确实是刚需们一个不错的策略。
作者：小小财技 微信公众号ID：caiji555
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国家严控房价 国家严控光伏
