四线城市房价走势2017:2019年一线城市房价走势一线城市房价下降了吗(2)

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  破灭的神话

  房地产研究者杜丽虹对多个国家和经济体的楼市研究发现,在下跌的市场中,豪宅产品的抗跌性并不比普通住宅高,相反,其波动性可能更大。

  “房地产谁来接盘是个大问题,” 魏杰则指出了当前豪宅的最大问题:流动性。

  克而瑞发现,1000万-2000万以内的一手豪宅占到所有豪宅成交量的75%,2000万以上就很难卖了;魏杰在二手房市场的调研也反映了这一点。

  克而瑞认为,究其原因,主要是由于当前经济下行,居民收入水平增幅放缓,购买力不足,部分城市房价收入比已经接近30,豪宅就更加难以企及。另一方面,豪宅市场在2015、2016年曾有一波供应和销售的大爆发,很多需求被提前透支了。

  而美联物业全国总监何倩茹表达了不同看法,“所有的居住产品的成交量都下降了,豪宅的成交量减少是合理现象。”

  何倩茹认为,豪宅产品向有钱人开放,流通性本来就不算很大,而且随着楼价的上升,高总价产品的流通领域只会变得更窄。

  但即便是在1000万-2000万的市场,由于改善性换房需求被抑制,限贷政策仍较严格,也进一步阻滞了豪宅市场的流动性。

  21世·纪·经·济·报·道·的调查显示,在这一价格阶段的购买者,一般都是二套房,目前一线城市的二套房首付普遍在七、八成,接近全款,他们的资金实力不足,普遍考虑换房,也就是要卖掉一套再买,但在当下的市场,并不好出手。

  一个例子是,广州的叶女士今年计划换房,“因为家里添了新成员,想要换一套更大点的房子,但因为二套房首付很高,要先卖房才能支付,但自己的房子现在也卖不出去。”叶女士说。

  深圳的林慧看上了同小区一套170平米的房子,总价最近降了两、三百万,但要先卖掉自己的两房才能买得起,目前也被卡住了。

  多位房地产业内人士指出,由于过去3年房价的普涨,在当前的一线城市,1000万、2000万的房子已经算不上真正的豪宅,再进一步的品质升级要到3000万及以上,这部分产品的购买力和流通性更差。

  克而瑞的统计显示,总价在5000万左右的别墅、独栋别墅在2018年非常不好卖;二手市场同样如此。

  价格高企、购买力不足、无人接盘,这些都导致豪宅的流通性大减,保值增值的光环消失。

  “内地的豪宅无法追上香港。”深圳一大型开发商人士认为,包括深圳在内,豪宅不具备稀缺性,各个城市可开发豪宅的土地也仍然很多;况且,香港的楼市也是全球的一个特例。

  从全世界范围看,多家机构的研究显示,也仅有极少数城市、区域的豪宅,可以实现长期的保值增值。

  当前,部分城市的豪宅已出现库存上升的压力。据克而瑞数据,广州180平米以上大户型产品去化压力显著,独栋、复式产品严重滞销;深圳复式、五房及以上产品严重滞销。

  克而瑞给开发商的建议是,因城施策,减少复式产品供给,提高产品适配性;控总价,适当降低总价门槛,可以适度多做“经适型”豪宅。

  这意味着,一手豪宅市场的降价、减配不可避免。

  对那些手握豪宅的业主而言,最好不要遇到需要变卖房产的资金危机;若资金充裕可长期持有,但仍需考虑房地产税的影响。

本文来源:https://www.yinlingw.com/gegu/27932.html

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