【www.yinlingw.com--期货理财】
本文系专栏作者“财妹钱铺”原创作品，仅代表作者个人观点，不代表官方立场，转载请联系作者授权。
楼市的暖风一阵又一阵地吹。
12月18日，菏泽市住建局发出通知，明确指出，取消新购住房限制转让措施。
12月19日，广州放松了相关楼市调控政策，公寓可以卖给个人。
同日，媒体曝出，珠海市斗门、金湾两区放松购房门槛，非本市户籍居民购房已从此前的需连续5年社保改为只需缴纳1个月、3个月、1年不等。
同日，深圳多家银行下调房贷利率上浮幅度，其中首套房贷利率由此前较基准利率上浮15%变为10%。
12月21日，杭州也传出购房政策放松的传闻，对外地人购房时的社保条件有所放松。
在这经济下行、楼市低迷的敏感时刻，菏泽、广州、珠海、深圳和杭州的这一系列举动，难免引发舆论对楼市的各种猜测。
本文系专栏作者“财妹钱铺”原创作品，仅代表作者个人观点，不代表官方立场，转载请联系作者授权。
楼市的暖风一阵又一阵地吹。
12月18日，菏泽市住建局发出通知，明确指出，取消新购住房限制转让措施。
12月19日，广州放松了相关楼市调控政策，公寓可以卖给个人。
同日，媒体曝出，珠海市斗门、金湾两区放松购房门槛，非本市户籍居民购房已从此前的需连续5年社保改为只需缴纳1个月、3个月、1年不等。
同日，深圳多家银行下调房贷利率上浮幅度，其中首套房贷利率由此前较基准利率上浮15%变为10%。
12月21日，杭州也传出购房政策放松的传闻，对外地人购房时的社保条件有所放松。
在这经济下行、楼市低迷的敏感时刻，菏泽、广州、珠海、深圳和杭州的这一系列举动，难免引发舆论对楼市的各种猜测。
回想2008年、2011年、2015年，每一次经济面临下行压力，我们总会在最后关头重启楼市牛市。那么这一次，是不是又是一样的呢？
荷泽楼市为何松绑
现如今楼市处于高位冻结状态，山东荷泽这个四线城市逆势而行，率先出台“限售松绑”的政策，已经引发大家的各种猜测，国家重新拿出楼市这个“夜壶”的说法也开始传出来。
如果我们要读懂菏泽的举动，甚至读懂未来国家楼市的政策趋势，我们得了解菏泽当地的情况。
12月18日菏泽出台“取消限售”政策之后引发了热议，12月19日下午菏泽住建部以一份说明对政策出台的背景及原因给予了回应。
官方给出原因是，自去年11月限购政策出台之后，不少购房者，特别是棚改货币化补偿的市民，因不能办理过户而无法购买合适的存量住房。为防止房价出现大波动，促进房地产市场平稳健康发展，决定取消已出台的限制新购和二手住房转让期限规定。
菏泽官方这个回应，确实是有事实根据的。
数据显示，2016-2018年，菏泽全市棚改量约37.2万户，连续3年位于全国棚改数量首位，曾被当地人戏称为“中国拆迁第一大市”。
整个菏泽城区如同一个巨大的建筑流水线，整个城市都是等待拆的房子、正在拆的房子、拆了已经在盖的房子、盖了还没使用的房子。
城市到处拆拆拆、市民四处买买买，菏泽房价一路狂涨。
这个原本房价只有四五千的城市，在过去2年间平均上涨近两千多元，到了今年10月，房价达到顶峰6680元/平米。
房价飙涨的同时，地方政府也是美滋滋的。
数据显示，2017年菏泽土地出让金增幅高达312.54%，增幅位居全国第二、山东第一。
虽然今年年初山东省住房建设工作会议中提出取消货币化安置奖励，鼓励实物安置，但很明显，棚户货币化是支撑菏泽楼市繁荣的重大政策。
如今棚改货币化政策渐息，房子自然没有上涨的态势，甚至到了这个月房价微幅下跌至6581元/平米。
而菏泽官方回应说的为了“为防止房价出现大波动，促进房地产市场平稳健康发展”，说人话就是想继续让房价处于高位。
如果要真正让房价处于高位，只能释放更多的刚需，菏泽这几年那么多拿了货币安置的民众，刚好可以通过“限售松绑”买房子。
如此一来，像菏泽这样的“中国第一拆迁大市”，还是可以持续有节奏地刺激楼市，让房价在高位上横盘得更坚挺。
所以，我认为菏泽官方的回应是没毛病的，只是人家讲的“为了防止房价出现大波动”，说白了就是为了让房价继续高位更坚挺！
克制的楼市“松绑”
菏泽对楼市所谓的“限售松绑”，其实是比较克制的，并没有完全放开。而广州、珠海和深圳等地最近对楼市的所谓“松绑”其实也是一样的调控逻辑。
12月19日，广州市宣布2017年3月30日前（含当日）土地出让成交的房地产项目，其商服类物业（公寓）不再限定销售对象。
广州公寓限售的事情，是2017年3月30日广州“330”政策出台时提出的，当时规定商服类物业只限定企业购买，不允许个人购买。
如今这一纸通知表面看似把之前的政策推翻了，但其实并没有，而是以政策实施的时间点为分界线，对商服类的房子进行松绑。
也就是说，330政策出台之前买的公寓，才可以恢复售卖给个人，但330政策出台之后买的公寓，就不能售卖给个人了。
至于其他方面的限制，原来怎样还是怎样，这就是我说的广州这次楼市松绑政策相当克制的原因。
可以看出，与菏泽的调控政策是一样的，广州微调公寓限购也只是维稳的一个手段，估计是觉得楼市真的很冷，所以稍微加一点点火。
我们再来看看珠海放松限购政策。
12月19日，有媒体报道，珠海市斗门、金湾两区已放松购房门槛，非本市户籍居民购房，从此前的需连续缴纳5年社保将至1个月、3个月、1年不等。
因为珠海之前炒房的现象很严重，所以之前珠海的调控力度很大，结果不管一手房还是二手房，从去年开始，珠海的销售量一直在下滑，而斗门和金湾这两个区不属于珠海核心区域，跌幅更大。
想必珠海也觉得下手重了点，所以也想加点火，其实至少在今年11月，珠海的限购政策已经悄然放开了，媒体报道的时间有点不及时。
现在斗门区和金湾区的住宅销售量明显上升，房价又继续在高位状态了。
至于深圳放开房贷利率，早已经不是一件新鲜事，我在文章《房贷利率开始下调，刚需可以买房吗?》中已经分析过了。
房贷利率下调主要是为了稳定楼市预期，刺激刚需入场，让房价继续维持在高位。
至于杭州购房政策放松的传闻，12月21日，杭州房管局回应称，杭州未放松限购政策。其实在我看来，哪怕放开一些，也是正常的，毕竟现在杭州的楼市也很冷清。
楼市不可能全面放开
对于未来楼市的方向，其实现在已经很清楚了，维稳是重点，既然是维稳，房价必然不可能出现暴涨暴跌。
12月12日，国务院发展研究中心专家透露，未来主要调控方式会向以下方向演变：中央建立房地产的监测系统，统一建设，面向70个大中城市，会把限价等手段慢慢放开，调控目标的主旋律是稳定房价。
我们再联想一下，今年10月和12月中旬的两次重要会议上，均未提及房地产，而12月19日的中央经济工作会议再度提及房地产。
相反，“房地产长效机制”与“房住不炒”，再次得到重点强调。
从这些消息，可以判断出，在稳增长的总要求下，国家至少目前看来还是不会重拾尿壶，但房地产也不能成为拖累，不允许出现暴跌现象。
而从上面那几个城市的楼市政策调整来看，调控放松的主要原因更多的是为了稳住现在的房价，让楼市不至于看起来真的非常冷，没有一点交易空间。
但不同的城市，我们也看到了，“松绑”的方向和力度是不一样的，这叫因地制宜，因城施政。
可以预判，一城一策或将是接下来的楼市调控的大逻辑和大方向，主要目的是为了维稳楼市，并非真的像很多自媒体说的那样，楼市的春天会到来，楼市会被重新刺激，楼市政策会全面放开。
另一方面，我们再回头看之前的调控，不可谓不多，如果说就这么样重新放开，那等于之前做的事情就白费了。
截至目前，今年全国2018年房地产各种调控政策多达444次，同比涨幅高达75%，刷新历史调控纪录。
这几年，楼市进入“五限时代” ，也即是限购、限价、限贷、限售、限商，其中 “限售、限商”这两项内容是最近这一轮楼市调控增加的内容。
未来1年，一二线城市全面取消“限购”、“限价”、“限贷”是不可能的，但取消限售、限商的可能性却很大。
至于三四五线城市，三四线楼市的刚需已经不够用了，货币化棚改退出舞台后，处境非常的艰难，未来一两年取消“限购”、“限贷”、“限价”、“限售”等政策的可能性将会更大。
可以说，总体上，房地产的未来趋势主要是高位横盘，如果房价真的出现下跌，那么政府将会通过松绑政策稳住房价，不同城市采取不同的政策。
对于楼市来说，2018是极不平凡的一年，从价格大涨走向销量大跌，从冻结走向适度松绑。
我们都知道，房地产已经捆绑了中国的经济，在经济下行压力增大的当下，与房地产有关的一切调控都是围绕“牢牢守住金融安全底线”展开的。
如果说2018年是楼市的主旋律是为了遏制房价上涨，那么在我看来，2019年的楼市主基调将是为了遏制房价下跌。
而对于任何人来说，无论是哪种需求，此时买房，更应该综合考虑政策因素和个人的资金流健康问题。
在这家银行存款，一年多赚1800元，关注微信公众号：财秘笔记，回复“存款”查看。
