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本文系专栏作者“小小财技”原创作品，仅代表作者个人观点，不代表官方立场，转载请联系作者授权。
最近，房价下跌的声音和关注越来越密集了。比如微信里一搜房价，显示的不是“下跌”就是“暴跌”——
新闻里全国各地越来越多的“房闹”事件，也印证了下跌这个事，绝非空穴来风。所谓房闹，无非就是房价下跌了，原来的房主觉得买贵了，为获得补偿而进行“维权”。
不过，在房价下跌这件事上，不同省市的群众，在感知上是存在明显时差的。
因此，就算菜鸡最近多次说，楼市拐点到了，还是有不少朋友硬是不相信。
——中国房价怎么可能会跌？
而前几天国家统计局发布的9月份全国房价数据，似乎也佐证了这些朋友的看法——乍一看，70城中有64城还环比上涨呢。
最近还传出“广州取消限价”，更让人浮想联翩了：调控要放松了，房价大涨在即？
本文系专栏作者“小小财技”原创作品，仅代表作者个人观点，不代表官方立场，转载请联系作者授权。
最近，房价下跌的声音和关注越来越密集了。比如微信里一搜房价，显示的不是“下跌”就是“暴跌”——
新闻里全国各地越来越多的“房闹”事件，也印证了下跌这个事，绝非空穴来风。所谓房闹，无非就是房价下跌了，原来的房主觉得买贵了，为获得补偿而进行“维权”。
不过，在房价下跌这件事上，不同省市的群众，在感知上是存在明显时差的。
因此，就算菜鸡最近多次说，楼市拐点到了，还是有不少朋友硬是不相信。
——中国房价怎么可能会跌？
而前几天国家统计局发布的9月份全国房价数据，似乎也佐证了这些朋友的看法——乍一看，70城中有64城还环比上涨呢。
最近还传出“广州取消限价”，更让人浮想联翩了：调控要放松了，房价大涨在即？
目前广州传闻已被辟谣，当地住建委回应称“坚决执行调控不动摇”。而更重要的一点，菜鸡要再次提醒大家：关于统计局的房价数据，不可简单粗暴看表面。
真实的情况是，全国楼市整体已进入下跌周期。如果你简单地把某地官方数据上涨当成买房依据，很可能会成为高位接盘侠。
为什么简单粗暴地看统计局的数据，容易被误导？
一方面是数据相对市场情况有一定滞后性；二是为了稳定市场，各地政府在数据上也会想办法下些功夫。
比如，新房价格都在严格限价下备案，与实际成交其实有出入；另外从成交到备案网签的时间，也受到调控因素影响。
所以要了解更真实的情况，一方面看官方数据，要透过现象看实质；另外，要多参考些来自市场一线的第三方数据。
首先，官方这70城数据里，要学会看出点门道来。比如，官方统计中一个热点城市如果连续几月涨幅放缓，其实已经表明房价快涨不动了。在真实的市场上，房价极有可能已经开始回调。
以最新9月份15个热点城市的数据来看，2个城市环比下跌，2个城市环比持平，已经出现颓势；虽然剩下的11个城市仍在环比上涨，但也已经明显是“强弩之末”——这里面有10个城市的涨幅，已经比上月明显放缓。
标注的城市，前后两月对比增速放缓明显
比如热门城市杭州，官方数据显示7月环比上涨0.8个百分点，8月环比上涨0.6个百分点，9月环比上涨0.2个百分点，涨幅呈现连月下滑状态，接下来出现价格回调的概率已经比较高。
再参考下第三方的二手房市场数据：杭州9月二手房价格，已经出现了7.4%的下跌。
在这份第三方的报告中，重点监测的13城里，已有11城均价出现下跌了。
除了价格，此外还要看成交量的变化，这也是了解趋势的重要指标。
来源：贝壳研究院9月报告
从第三方数据上看，十几个热点城市的二手房成交量，已经普遍下行，市场延续低温态势。其中杭州、济南、天津、南京、长沙成交量下降跌幅超过10%。
为方便大家了解整体情况，菜鸡回溯了最近几个月的市场数据，梳理出一些热门城市二手房市场正在发生的真实变化，列表如下：
根据贝壳研究院数据整理
上述城市去掉重合后，剩下正好10个城市：北京、上海、深圳、杭州、武汉、南京、济南、成都、西安、长沙。
这10个城市二手房挂牌价格的下跌和成交量的持续下滑，已经充分说明了，这些楼市行情正在从热转冷。
上面这些是一二线城市，那么更多三四线城市的朋友，情况又怎么样呢？
菜鸡没有办法对所有城市一一点评，但这里说个普遍性规律，可以帮你判断自己关注的楼市情况——
房价下跌会跟与上涨一样，具有城市间的轮动效应。前几年涨的顺序是一二三四线，下跌也会循此顺序。
上一轮的上涨，是从2015年的一线城市开始，接着是环一线城市、以及以省会城市为核心的二线城市，接着才是三四线城市。
下跌周期也是如此。一线城市经过一两年的调控后，目前成交量已经总体下滑到一个相对稳定状态。按照成交量先行、价格后行的规律，底部已在不远处。
接下来，二线城市的回调刚刚开始，然后才是三四线。
怎么判断自己城市的情况呢？更具体来说，下跌周期也是有阶段特征可以看的：
首先就是大大小小的促销降价，开发商变换各种名头劝你赶紧买，比如对各种调控信号的花样解读，也是他们借题发挥的戏码。这个时候，多半还是假降价。部分开发商会推迟开盘的时间，坚持把房价托住。
然后等到真扛不住了，开发商不得不回笼资金，这时候打折就会有点“诚意”了。你会发现近段时间，各地业主频繁因“买贵了”而集体维权，就是因为真降价的开发商越来越多了。
最后，二手房的房东也扛不住了。因为新房都降价了，二手房不降价，自然也就没人买了。所以到了第三阶段，二手房也开始明显降价。
因此，大家如果近期有买房或卖房的计划，重点要搞清楚所在城市的所处阶段，防止踩错点。
具体来说，千万别只看到三四线房价还在涨就追高下手，结果买在下跌前的高点；也别只看一二线房价已经下跌就仓皇抛售，结果卖在了将会回升的底部。
一二线回调一段时间之后，接下来这一波楼市下跌才会蔓延到三四线城市。所以菜鸡还是要提醒三四线的朋友们，千万别在“末日狂欢”里接了盘。
作者：小小财技 微信公众号ID：caiji555
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本文来源：https://www.yinlingw.com/licai/5505.html
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