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本文系专栏作者“司聊”原创作品，仅代表作者个人观点，不代表官方立场，转载请联系作者授权。
最近厦门的房价撑不住了，哗哗往下跌。
开发商用低于楼面价的价格在卖房，赔惨了！
媒体曝出，厦门翔安区的翔安金茂悦项目，销售均价28000元/平，曾经该项目的拟售价是4万多，而2017年9月29日拿地时的楼面价高达29450元/平。
什么是楼面价？
通俗理解就是每平米可售建筑面积中的土地成本价，大家注意建筑面积是总的建筑面积，不是盖一层的面积，是所有楼层的可卖面积。
售价低于楼面价，也就说面粉比面包贵，不算建筑成本开发商每平米都要亏1500左右了，如果算上建筑成本、装修成本和营销成本，每平米少说也得亏5000以上吧。
其实从今年8月份开始厦门房价就已经有下跌迹象了，前段时间万科在售的别墅从每套500多万降到了200多万，虽然从精装变成了毛坯、也不再送车位，但是这更多的被解读为一种变相的降价方式。不光是新房在降价，二手房也在降，10月份厦门房价下跌0.54%。
本文系专栏作者“司聊”原创作品，仅代表作者个人观点，不代表官方立场，转载请联系作者授权。
最近厦门的房价撑不住了，哗哗往下跌。
开发商用低于楼面价的价格在卖房，赔惨了！
媒体曝出，厦门翔安区的翔安金茂悦项目，销售均价28000元/平，曾经该项目的拟售价是4万多，而2017年9月29日拿地时的楼面价高达29450元/平。
什么是楼面价？
通俗理解就是每平米可售建筑面积中的土地成本价，大家注意建筑面积是总的建筑面积，不是盖一层的面积，是所有楼层的可卖面积。
售价低于楼面价，也就说面粉比面包贵，不算建筑成本开发商每平米都要亏1500左右了，如果算上建筑成本、装修成本和营销成本，每平米少说也得亏5000以上吧。
其实从今年8月份开始厦门房价就已经有下跌迹象了，前段时间万科在售的别墅从每套500多万降到了200多万，虽然从精装变成了毛坯、也不再送车位，但是这更多的被解读为一种变相的降价方式。不光是新房在降价，二手房也在降，10月份厦门房价下跌0.54%。
这一轮的房价下跌，主要还是前期涨幅过高，11月厦门新房均价43760元每平米，这个价格是有严重的泡沫的，在政府一系列调控政策出台后，房价撑不住是正常现象，短期看厦门的房价还会往下跌。
但是长期看，厦门房价还是有一定升值潜力的。截止到第三季度，厦门常住人口401万人，比上年增加9万人，人口是流入的。
从厦门在整个福建省的定位讲，厦门这个城市具备人口吸附能力，它是福建高科技产业聚集的城市，又是全国旅游城市，有点像是一个小型的深圳+三亚。
再来看看厦门的供地情况，2018年总共出让75幅地，其中住宅用地30幅，土地面积1875亩，岛外的供应量近九成，岛内不再供应住宅用地，核心土地供应在岛外，这也就是岛内房价奇高和抗跌的原因。
总结来看，人口的流入、好的环境、新兴高科技经济的兴起，让厦门这个城市的房价具备长期看涨的基础。
说完厦门，我们再来聊聊整个福建全省的房价情况，因为最近福建的朋友在后台留言的比较多。
我们先来看看福建省各市的11月份房价的整体情况。
福州
福州10月份二手房的价格下跌-0.74%，目前均价在25000元每平米左右，近两个月福州的房价一直在下跌。
但是长期看，福州作为省会城市，单凭行政中心这个定位，就具备人口吸附效应，福州2017年，常住人口增加9万人，达到766万人，一般情况下，人口净流入，就会让房价具备长期升值潜力。
但是福州情况不太一样，因为福州的土地供应量和储备量非常大， 2018年福州住宅供应用地高达3885亩。
不仅是拟供应土地规模大，从土地收储情况来看，福州目前已进入大规模储备阶段，已批准的土地储备，基本接近5年内预计出让的住宅用地总体量。
同时福州已批但未供的住宅类用地未供面积超20000亩！
土地市场“粮草”充足。
从土地供应角度看，福州的房价最起码5年之内不会大涨。
所以想在福州买房的朋友，如果不着急，可以先观望，一方面是福州近期房价在下跌，中期看5年内，上涨的可能性也不大，着急买房可以观望到明年5月份，如果有止跌的现象再出手。
福建的两个中心聊完了，下面我们再聊聊第三极泉州。
泉州10月份二手房下跌比较大，跌幅达到了-1.38%，目前泉州均价在11000元左右，这个价格并不高，等止跌之后，想在泉州买房的就可以出手了。
因为泉州的房子长期看涨，泉州常住人口865万人，比上年增加7万人。
泉州制造业发达，工厂较多，被称为世界工厂，这样的城市定位吸引着外来务工和技术人员不断的流入，又加之泉州紧挨着厦门，有先天的距离优势，厦门的高房价会把一部分购房需求挤压到泉州。
所以如果你在泉州买房，可以重点关注两个区域，一个是与厦门比较近的地区，另一个是新城和工业区的交接地带。
在百度发布的中国百城人口吸引力指数，福建省上榜的有三个城市，泉州25名，福州26名，厦门33名，这三个城市是福建省唯一人口流入的城市，所以长期看，房价都会保值增值。
那除了这三个城市，其他城市值得买吗？我们一个一个看。
宁德
目前宁德的房价10000左右，并不高，长期看宁德还是有一定发展潜力的，一方面是宁德距离福州比较近，只要1个小时，再就是高科技产业发达。
比如锂电新能源，新能源汽车，不锈钢新材料，铜材料，都很有竞争力，像宁德时代电动汽车的电池技术国际一流，这样的高科技企业未来有很大的想象力，有人口吸附效应。
漳州
漳州这个城市经济发展还可以，在福建排第四，经济增长点主要来自水产养殖和港口经济，又加上离着台湾比较近，所以是台商投资的聚集地，又加上紧挨着厦门，厦漳大桥修建后，交通非常便利，漳州房价长期看还是稳中上涨，想在漳州买房的朋友，可以选择在离厦门比较近的地方，升值可能会快一些。
南平和三明
这两个城市因为有些相似，都是福建仅有的山美，水美、房价更美的城市，所以我们一起聊。
三明是目前福建省内房价最低的一座城市，三明房价虽低，但其实它的区位条件，和交通通达度都是不错的，去省会福州和厦门也比较方便。
而且三明境内的知名景点比较多，有泰宁世界地质公园、金铙山、永安桃源洞等，泰宁的森林覆盖率高达80%，是一座比较宜居的城市。
南平是福建房价第二低的城市，说起南平，历史、人文底蕴是非常丰富的，其境内的建瓯在古代可是福建省建制最早的五大州之一，武夷山更是世界双遗产地，所以，南平也非常适合宜居的。
三明、南平这两个城市作为福州和厦门的后花园，目前房价非常低，都在8000左右，这样的价格下跌的空间都不大，虽然上涨的动力没有福州和厦门强劲，但是稳步上涨还是有可能的。
有想在这两个城市买房的，三明和南平的酒店式公寓+度假住房是不错的选择，尤其对于希望在省内购买第二套改善性住房的人。
莆田
莆田目前的房价在14000左右，是福建房价第三高的城市，大家都知道全国一半以上的民营医院都是莆田人开的，莆田在制鞋，珠宝玉器等行业同样比较发达，在外做生意的莆田人都比较流行返乡置业，这也是推高房价的一股重要力量，莆田房价未来还是稳中看涨的走势。
龙岩
目前的房价只有11000多，其实并不高，但是长期看升值潜力有限， 因为龙岩属于山区城市，山多地少不适合重工业，轻工业也没多少，没有什么支撑行业，唯一丰富的就是矿产资源，但是这个并不持续，很多采矿的发达了，都会去厦门和福州买房，所以龙岩目前是人口净流出的状态，房价长期并不看涨。
福建省整体分析下来，从未来房价是否具备长期升值角度看，分4个梯队：第一梯队是福州、厦门、泉州，这三个城市升值潜力是最大的，其次是漳州和宁德、莆田，会稳步上涨。
第三个梯队是南平和三明，长期房价会稳中有涨，但是想象力有限。最后就是龙岩，长期房价并不看好，有下跌风险。
作者：司聊 微信公众号：sishujia1984
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