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本文系专栏作者“思哲”原创作品,仅代表作者个人观点,不代表官方立场,转载请联系作者授权。
今年的楼市就跟坐过山车一样,年初还算火爆的市场,转战至下半年,就鸦雀无声了。
全国各大楼市成交量大幅降温,价格回落的背后,不得不让人警觉,2019年,还可以买房吗?
数据来源:安居客
房事急转直下,核心还是和供需脱不开干系。
01
供给端
去杠杆大背景下,地产商的资金流愈发严峻。
从万科高喊活下去,再到各大地产商纷纷改名,土地大量流拍,已见端倪。
其实衰退,冥冥中早已注定。
14年末,房地产行业迎来寒冬期,随着330政策的推出,给地产行业补了一针强心剂。
与此同时,国家放开公司债融资渠道,使房企能以3-5%的极低资金成本进行发债融资,于是房企纷纷举债拿地,负债飙涨。
本文系专栏作者“思哲”原创作品,仅代表作者个人观点,不代表官方立场,转载请联系作者授权。
今年的楼市就跟坐过山车一样,年初还算火爆的市场,转战至下半年,就鸦雀无声了。
全国各大楼市成交量大幅降温,价格回落的背后,不得不让人警觉,2019年,还可以买房吗?
数据来源:安居客
房事急转直下,核心还是和供需脱不开干系。
01
供给端
去杠杆大背景下,地产商的资金流愈发严峻。
从万科高喊活下去,再到各大地产商纷纷改名,土地大量流拍,已见端倪。
其实衰退,冥冥中早已注定。
14年末,房地产行业迎来寒冬期,随着330政策的推出,给地产行业补了一针强心剂。
与此同时,国家放开公司债融资渠道,使房企能以3-5%的极低资金成本进行发债融资,于是房企纷纷举债拿地,负债飙涨。
自此房地产行业迎来大牛市。
问题来了,随着国家货币政策转向紧缩后,之前发行的海量公司债,大多到期终止,不予续做。
比如今年富力地产60亿、雅居乐80亿公司债先后被终止。
数据来源:CRIC
而这些开发商发行公司债的期限基本都是3+2年结构,也就是从15、16年发行起,接下来的18-21年则是集中到期的时间。
做过生意的都清楚,授信到期不能续做,是很头疼的事情,怎么办?现在只有抓紧回款,去化。
所以像碧桂园这类拿地3、4个月开盘的超高周转模式,接下来一两年,依然会持续。
这也就意味着,我们的这几年买的房子质量,一定不会太好。
但换个角度看,2019-2021年这三年,由于地产商需要快速回款偿付债务,价格上可能我们将会有更多的议价空间,也就是能找到不少的“笋盘”。
02
需求端
购房的主力依然以刚需为主。
不知大家是否感受到,身边的小年轻近两年都急着买房了。
为什么会出现这个情况?与去杠杆政策有重大关系。
政府严控新楼盘价格,导致一二手房出现严重倒挂,因此万人抢上百套新房的现象频现,变相刺激了刚需接盘。
其结果就是我国的居民杠杆率(居民部门债务占GDP比重)就如坐火箭一般飙升,15年到17年的三年时间里,居民杠杆率从39.9%飙升至49.0%。
居民杠杆上来了,政府、企业杠杆就会缓解,因为地卖的越多,政府和产业链上的企业收入就越高,负债越低,而反之居民购房后负债就越高,于是实现了政府、企业同居民之间的杠杆转移。
如下:
数据来源:WIND
去杠杆本意是降低企业的高杠杆,可事与愿违,企业杠杆没降下来,却把政府的杠杆转移到了居民身上。
目前我们49%的居民部门杠杆率,算上P2P借贷,绝对远超50%了,这个数字和发展中国家比,我们”甩“了它们三条街,阿根廷不到10%,印度仅11%,俄罗斯16%,墨西哥17%,巴西22%等。
准确的讲,我们现在已经逼近发达经济体60%左右的居民部门杠杆率,比如日本是57.4%,德国是52.5%。
直追发达国家,未来可期!
重点是,发达国家的债务中是以消费为主,而我们的负债75%是房贷,如果房价继续上涨,居民杠杆将进一步攀升,导致经济结构畸形。
因此可以理解,为什么房价一定会被打压,而且国家遏制房价的决心所在。
还有个问题是,按照当前的杠杆率而言,刚需已无法负担房价的快速上涨了。
03
货币
推动房价上涨的本质,其实是货币的超发。
如今中美国债的利率已经十分接近,而美联储加息进程要到2020年才结束,届时美债利率还将继续推高一个百分点左右。
如果我们加息不跟,继续放水,人民币汇率必然承压。
要知道,自今年4月起,美元兑人民币汇率就不断飙升,现距离破7仅一步之遥。
美元兑人民币汇率
因此未来大概率是要加息的,只是暂时不会加,具体什么时候加,我想应该会等经济形势好转一点之后才会做打算。
我们想象一下,如此高的居民杠杆再来一波加息,楼市要酸爽一阵子了。。
另外,通过前面的分析得出,货币偏紧的政策在近两年内应该会一直持续。
事实上,截至11月30号,我国M2同比增幅只有8%,显著低于预期。
供方急需资金,需方缺少资金,双方都想成交,怎么办?就降价呗。
这也就回到了8月以来的楼市大降温。
但不管怎么说,土地财政依然是地方政府的主要收入来源,除非国家推出能替代卖地收入的税收政策,否则管理层是绝对不会允许的房价暴跌的。
因此中短期来看,楼市应该大概率是横盘卧倒或者阴跌。
刚需买房,可以等到市场转冷,银行授信充足之后,以一个较高的折扣贷款利率入场。
这对于缓解巨额的按揭压力来说,显然比坐等房价阴跌更加靠谱。
放长期来看,人口红利褪去,年轻一辈(80-90年代)的婴儿潮在这波置业之后,接下来的住房刚需将大大减少,因此商品房的需求增速未来一定是下降甚至转负的。
所以现在还手持大量房产的人群,一定要好好掂量一下资产配置的问题了。
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